Cedolare Secca в Италии: как работает фиксированный налог на аренду?
Cedolare Secca – это специальный налоговый режим в Италии, позволяющий арендодателям платить фиксированную ставку налога на аренду жилья вместо стандартного налогообложения. В 2025 году этот режим остается одной из самых популярных форм налогообложения аренды, но важно понимать его условия, ставки (10% и 21%) и возможные изменения.
🔹 Что такое Cedolare Secca и как она работает?
Cedolare Secca – это альтернативный налоговый режим, применяемый к доходу от аренды жилой недвижимости. Вместо стандартного налогообложения, которое учитывает прогрессивную ставку IRPEF (налог на доход физлиц), арендодатели могут выбрать фиксированную ставку 10% или 21%.
📌 Основные особенности Cedolare Secca:
- ✅ Фиксированные налоговые ставки
- ✅ Освобождение от местных сборов
- ✅ Отсутствие налога на регистрацию договора
- ✅ Запрет на повышение арендной платы в течение срока договора
📌 Кто может применять Cedolare Secca?
Этот режим доступен только для физических лиц, владеющих жилой недвижимостью, которая сдается в аренду частным арендаторам. Он не применяется к коммерческой недвижимости и юридическим лицам.
🔹 Ставки Cedolare Secca в 2025 году: 10% или 21%?
Cedolare Secca может применяться по одной из двух ставок:
| Ставка | Условия применения |
|---|---|
| 10% | Договор аренды по льготной ставке (canone concordato), доступной в определенных муниципалитетах |
| 21% | Обычный договор аренды (canone libero) |
📌 Разница между 10% и 21%
Ставка 10% выгоднее, но доступна не во всех городах. Она применяется только в определенных зонах, где местные власти заключили соглашения по сниженной арендной плате.
🔹 Выгодно ли применять Cedolare Secca?
Cedolare Secca часто оказывается выгоднее стандартного налогообложения, так как исключает дополнительные сборы. Однако выбор зависит от индивидуальных условий.
✅ Преимущества:
✔️ Простота расчета налога
✔️ Фиксированная ставка, не зависящая от дохода
✔️ Отсутствие дополнительных налогов и регистрационных сборов
❌ Недостатки:
✖️ Нельзя повышать арендную плату в течение срока действия договора
✖️ Отсутствие возможности списания расходов на ремонт или содержание жилья
📌 Что выбрать: Cedolare Secca или обычное налогообложение?
Если арендодатель имеет высокие доходы, Cedolare Secca может быть выгоднее, так как стандартное налогообложение с прогрессивной ставкой IRPEF может достигать 43%.
🔹 Как зарегистрировать договор аренды с Cedolare Secca?
Процесс регистрации договора проходит через Agenzia delle Entrate (Налоговое агентство Италии).
🔹 Шаг 1: Заключить договор аренды с арендатором
🔹 Шаг 2: Подать декларацию о выборе Cedolare Secca через сервис RLI на сайте Agenzia delle Entrate
🔹 Шаг 3: Оплатить налог в сроки, установленные законом
📌 Важно! Cedolare Secca должна быть указана при первой регистрации договора – ее нельзя выбрать позже.
🔹 Cedolare Secca и налогообложение для иностранцев
Иностранные владельцы недвижимости в Италии также могут применять Cedolare Secca, если:
✔ Они зарегистрированы в налоговой системе Италии
✔ Они получают доход от аренды жилой недвижимости
📌 Можно ли сдавать квартиру без налога?
Нет. Незарегистрированная аренда (affitto in nero) в Италии является налоговым правонарушением и влечет серьезные штрафы.
🔹 Штрафы за неуплату налога на аренду
В случае нарушения налогового законодательства владельцам недвижимости могут грозить следующие санкции:
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Незарегистрированная аренда | До 120% от суммы неуплаченного налога |
| Задержка регистрации договора | От €200 |
| Нарушение условий Cedolare Secca | Потеря права на льготную ставку и возврат к стандартному налогообложению |
📌 Совет: Всегда регистрируйте договор аренды и следите за сроками подачи декларации, чтобы избежать проблем с налоговыми органами.
🔹 Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Что такое Cedolare Secca и как она работает?
✅ Cedolare Secca – это фиксированный налог на аренду недвижимости в Италии, который заменяет стандартное налогообложение и позволяет платить 10% или 21% с дохода.
Какие ставки Cedolare Secca в 2025 году?
✅ В 2025 году ставки остались неизменными: 10% для льготных договоров аренды (canone concordato) и 21% для стандартных договоров (canone libero).
Кто может применять Cedolare Secca?
✅ Этот налоговый режим доступен только физическим лицам, сдающим жилую недвижимость частным арендаторам.
Можно ли применять Cedolare Secca для коммерческой недвижимости?
❌ Нет, Cedolare Secca применяется только к жилым помещениям.
Что делать, если арендатор не платит налог?
✅ Арендодатель отвечает за уплату налога, даже если арендатор не перевел платеж. Важно регистрировать все договоры аренды, чтобы избежать штрафов.
Какие штрафы за неуплату Cedolare Secca?
✅ Штрафы могут достигать 120% от суммы неуплаченного налога, а за несвоевременную регистрацию договора – от €200.
Стоит ли использовать Cedolare Secca?
✔️ Если вы сдаете квартиру в аренду частному лицу – это может быть выгодным решением, особенно при высокой налоговой ставке IRPEF.
Можно ли применять Cedolare Secca к краткосрочной аренде (Airbnb)?
✔️ Да, но только если арендодатель действует как частное лицо.
Как платить налог, если у вас несколько объектов?
✔️ Cedolare Secca применяется к каждому объекту отдельно.
Можно ли применять Cedolare Secca на коммерческую недвижимость?
❌ Нет, этот режим доступен только для жилой недвижимости.
Как избежать налоговых штрафов?
✔️ Вовремя регистрируйте договор и следите за сроками уплаты налога.
📌 Дополнительная информация: Agenzia delle Entrate
🔹 Заключение
Cedolare Secca остается одним из самых удобных налоговых режимов для арендодателей в Италии. Фиксированные ставки 10% или 21% позволяют избежать сложных расчетов и минимизировать налоговую нагрузку. Однако важно учитывать ограничения: невозможность повышения арендной платы и отсутствие налоговых вычетов.
📌 Если вы хотите узнать больше о налогах и аренде недвижимости в Италии, обратитесь к специалистам!
🌐 News Events Turin – ваш надежный источник информации об инвестициях и налогах в Италии.
